En los últimos meses la banca ante el incumplimiento del pago de las cuotas del prestamista, para exigir el pago de la totalidad del préstamo hipotecario, ha dejado de plantear el procedimiento de ejecución hipotecaria, y ha iniciado una nueva estrategia en los juzgados: el juicio declarativo en el que solicitan la resolución del contrato en base a los artículos 1124 y 1129 del Código Civil.
Artículo 1124:
«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.»
Este precepto que no debe aplicarse de forma automática, sino que debe ser interpretado de forma restrictiva, requiere una serie de presupuestos habilitantes.
En primer lugar debe existir un vinculo contractual vigente entre las partes en el cual consten obligaciones recíprocas, es decir, tiene que existir una relación jurídica en virtud de la cual ambas partes (acreedor y deudor) se obligan a realizar una prestación en favor de la otra que aisladamente carecería de sentido.
Por otro lado se requiere un incumplimiento de una obligación principal u obligaciones accesorias cuyo incumplimiento frustra por completo el interés del acreedor.
Incumplimiento del demandado que además debe de ser grave. En este punto hay que tener en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo que entiende que hay que modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, y que el incumplimiento tiene que tener la entidad suficiente para que se pueda ver impedida o frustrada la finalidad del contrato y se frustren por tanto las legítimas expectativas de la parte no cumplidora. Es decir, tiene que tratarse de un incumplimiento de tal gravedad que se impida el fin normal del contrato.
Por otro lado se requiere que la parte que ejercite la acción de dicho precepto no haya incumplido las obligaciones que le conciernen, salvo que ese incumplimiento sea como consecuencia de otro incumplimiento anterior de la otra parte.
Artículo 1129:
«Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:
1.º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.
2.º Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido.
3.º Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.«
Este precepto establece la pérdida del beneficio del plazo para los casos en los que el deudor después de contraída la obligación resulte insolvente, salvo que garantice la deuda, o para los casos en los que no hay otorgamiento de garantía, o la misma se ha disminuido, pero no para el mero impago de una o más cuotas.
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