El TJUE ha aclarado hoy jueves su posición sobre la cláusula de comisión de apertura de un préstamo y ha señalado que se opone a la interpretación dada por el Trubunal Supremo Español que perceptúa que la comisión de apertura retribuye los servicios relacionados con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito hipotecario u otros servicios similares. Entiende el TJUE que la comisión de apertura de un crédito o hipoteca no puede considerarse una prestación esencial de un contrato de préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este.
cláusulas abusivas
¿Se puede resolver un préstamo hipotecario en base a los artículos 1124 y 1129 del Código Civil?
En los últimos meses la banca ante el incumplimiento del pago de las cuotas del prestamista, para exigir el pago de la totalidad del préstamo hipotecario, ha dejado de plantear el procedimiento de ejecución hipotecaria, y ha iniciado una nueva estrategia en los juzgados: el juicio declarativo en el que solicitan la resolución del contrato en base a los artículos 1124 y 1129 del Código Civil.
«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.»
«Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:
1.º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.
2.º Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido.
3.º Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.«
¿La cláusula de renuncia a la notificación de la cesión del contrato es abusiva?
Dentro de la problemática suscitada en los últimos tiempos entre las Entidades Financieras y los consumidores está la relativa a la abusividad de determinadas cláusulas insertas en los préstamos hipotecarios. Entre otras, en la mayoría de los préstamos hipotecarios vigentes en España existe una cláusula que hace referencia a la «renuncia a la notificación de la cesión del préstamo», que a continuación analizaremos.
«4. La privación o restricción al consumidor y usuario de las facultades de compensación de créditos, retención o consignación.
7. La imposición de cualquier otra renuncia o limitación de los derechos del consumidor y usuario.».
«En caso de cesión del préstamo por la entidad el prestatario renuncia expresamente al derecho a ser notificado»
“Es cierto que el art. 242 RH admite que el deudor renuncie a que se le dé conocimiento del contrato de cesión del crédito hipotecario, pero dicho precepto no prevalece sobre la normativa especial en sede de contratos sujetos a la LGDCU que sanciona como abusivas «Todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley» (Art. 10 bis en la redacción vigente al tiempo del planteamiento del proceso)”