La cuota de participación es una expresión numérica referido a cada piso o local que compone el edificio que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total.
Esta cuota será fijada en el Título Constitutivo. En primer lugar se fijará por el propietario único del edificio, al iniciar su venta por pisos, en el momento de formalizar la Escritura Pública de Obra Nueva y División Horizontal.
Posteriormente esta cuota de participación puede ser modificada por acuerdo unánime de todos los propietarios existentes, que representen el total de las cuotas de participación.
Para el caso de que este acuerdo no se pueda adoptar por existir la oposición de uno o varios propietarios existe la vía del laudo arbitral o el procedimiento judicial ordinario.
En este último supuesto, el interesado en modificar la cuota de participación deberá demandar a la Comunidad, así como a todos los comuneros, pues el cambio en el coeficiente de participación afecta directamente al derecho de propiedad de cada uno de ellos (STS de 5 de febrero de 2004).
Para la determinación de la cuota se tendrán en cuenta distintos criterios; la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
2.- Unanimidad en la modificación de las cuotas de participación.
Como acabo de exponer, una vezque está fijada la cuota de participación, la misma puede ser modificada, pero para ello es necesario que exista unanimidad. Ello se desprende de lo recogido en el art. 17.6 LPH:
“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietariosque, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Además es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que la cuota de participación en los gastos comunes recogida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de febrero de 2012, Sentencia dictada en el procedimiento Nº Recurso 86/2012, establece:
“La ratio decidendi [razón decisoria] de la sentencia se centra en que, tras examinar los acuerdos que se impugnan, se concluye que en ellos se imputan gastos comunes de una manera absolutamente discrecional, implicando una alteración al régimen de cuotas de participación fijado, lo que supone una modificación estatutaria que exige la unanimidad para su validez. Esta exigencia es conforme con la jurisprudencia de esta Sala que ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios (STS 30 de abril de 2010 [RC n.º 2569/2005).
La Dirección General de los Registros y el Notariado se ha pronunciado al respecto (Resolución 27/12/2010) haciendo una distinción entre la modificación de la cuota que afecte al contenido esencial del derecho de dominio, en cuyo caso habrá de realizarse la modificación con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, y la modificación de la cuota que supone una alteración en la contribución a los gastos comunes.
3.- Contribución a los gastos distinta a la fijada en el Título Constitutivo.
En algunas Comunidades se da el caso de que se lleva a cabo una distribución de los gastos no acorde con la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo.
En estos supuestos, donde de forma tácita la Comunidad durante un periodo de tiempo ha aceptado un sistema de contribución a los gastos diferente al fijado en el Título, si se quiere volver hacia atrás y recuperar la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo no será necesario la unanimidad, bastará con un acuerdo adoptado por mayoría.
Así lo recoge el Tribunal Supremo en la Sentencia de 6 de febrero de 2014, donde dice:
“el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a lo previsto en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título constitutivo, sino precisamente la aplicación del mismo. ”
En definitiva, cuando una persona compra un piso o local con una cuota de participación fijada en el Título Constitutivo de la Comunidad, si posteriormente considera que la misma no es correcta, podrá modificarse si existe acuerdo de los propietarios, o en caso negativo el interesado tendrá que acudir al laudo arbitral o vía judicial para intentar dicha modificación.
