¿Cuándo puede un propietario impugnar un acuerdo comunitario?

 

  Según establece la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos de las Comunidades de Propietarios adoptados por la Junta se pueden impugnar en determinados supuestos;

a).- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

 
b).- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
 

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¿Está obligada la Comunidad de Propietarios a instalar un ascensor si solo lo solicita un copropietario?

Cuando un copropietario quiere instalar un ascensor en su Comunidad, y se lo plantea a sus vecinos, se pueden dar dos circunstancias. Por un lado, nos podemos encontrar que la mayoría de los propietarios, que a la vez representen la mayoría de la cuotas de participación estén de acuerdo en instalar el ascensor, en cuyo caso se aprobaría el acuerdo en una Junta de Propietarios, y todos los vecinos estarían obligados a cumplir con dicho acuerdo y por lo tanto a sufragar el coste de la instalación del mismo.

O por el contrario, nos podemos encontrar con la negativa de la mayoría de los propietarios a instalar el ascensor. En este supuesto, ¿está obligada la Comunidad de Propietarios a instalar un ascensor? Si, siempre y cuando lo requiera un copropietario en cuya vivienda o local, vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, y siempre que el importe repercutido anualmente de la obra de instalación, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Qué sucede si el coste de la obra a repercutir es superior a las doce mensualidades anteriormente indicadas? En este supuesto tendrá carácter obligatorio para la Comunidad de Propietarios la ejecución de la obra, si el propietario que los solicita asume la diferencia del coste de la instalación del ascensor personalmente.
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¿Quién es responsable de los daños que aparecen en un edificio?

Si en un edificio aparecen daños o defectos constructivos es fundamental saber quién o quiénes responden de los mismos para poder reclamar la reparación o el importe de una indemnización económica para arreglar tales daños o defectos.

Según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responden frente a los propietarios o terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos. Así nos encontramos con las siguientes figuras: 


 El promotor, que es aquella persona que decide, impulsa, programa y financia la obra de la edificación.

 El contratista, que es la persona que contrata con el promotor la realización de toda o parte de la obra.


El subcontratista, que es la persona que contrata con el contratista para realizar una parte de los trabajos de la obra.

El arquitecto, que es la persona que planifica y desarrolla los diseños para la construcción del edificio.

El aparejador, que es la persona que se encarga de controlar la buena ejecución de los trabajos diseñados por el arquitecto.

El constructor, que es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar la obra con sujeción al proyecto y al contrato.

Pero, ¿responden todos los agentes individualmente o de forma solidaria? Es  doctrina del Tribunal Supremo que sólo responderán de forma solidaria cuando no se pueda concretar sus efectivas responsabilidades. En caso contrario será responsable el que se determine que es el responsable del daño o defecto.
Y, ¿durante cuanto tiempo responden? El tiempo para poder reclamar dependerá del tipo de deficiencia. 

a).- 15 años para reclamar al contratista si un edificio se arruinase como consecuencia de una falta del contratista a las condiciones del contrato.

b).- 10 años para los defectos estructurales (cimientos, vigas, soportes, forjados, muros de carga, etc.).

c).- 3 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

d).- 1 año sólo para reclamar al constructor por los daños materiales por vicios o defectos en ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

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¿El cedente de un título profesional a terceros es responsable civil subsidiario de los delitos cometidos por éstos?

Recientemente he tenido ocasión de conocer un asunto en el que se enjuiciaba si una persona, que creó junto con otra una sociedad de Administración de fincas, era responsable civil subsidiario por el delito de apropiación indebida que había cometido el otro socio.

En este caso, por un lado nos encontramos con el socio que cometió el delito, que era el administrador único de la sociedad con un 90% de las participaciones de la misma, y quién además había desempeñado individualmente las funciones de administrador  de fincas, y por otro lado esta el otro socio al que se le acusaba de ser el responsable civil subsidiario, que tenía un 10% de las participaciones de la sociedad, y quién además en ningún momento había ejercido como administrador, ni había obtenido ningún beneficio de la sociedad, únicamente formó la sociedad aportando su titulación y colegialización como administrador de fincas.

Pues bien, tras más de diez años de instrucción, y casi un mes de juicio, finalmente se dictó sentencia por la Audiencia Provincial de Cantabria en la que se absolvió al socio acusado de ser responsable civil por el delito cometido por el otro socio.
Del análisis de dicha sentencia se puede concluir que la doctrina del Tribunal Supremo permite convertir al cedente de un título profesional a terceros en responsable civil subsidiario de los delitos cometidos por éstos siempre y cuando se cumplan con dos requisitos.
En primer lugar se tiene que dar un elemento objetivo consistente en que el delito se cometa utilizando el título profesional del cedente.
En el caso que he mencionado antes se consideró por el tribunal que para ejercer de administrador de una comunidad de propietarios en los años 2000 a 2002 no era necesario la titulación  de administrador de fincas, ni tampoco era obligatorio la colegialización para ejercer como tal administrador, es decir, consideró el tribunal que el delito no se cometió gracias a la aportación del titulo de administrador de fincas del socio que no había cometido el delito de apropiación indebida.
En segundo lugar se requiere para exigir la responsabilidad civil que se haya organizado el servicio o función donde se genera el riesgo por la persona que se considera responsable civil subsidiario.

    Es decir, en el caso expuesto para ser considerado el otro socio como responsable civil subsidiario era necesario que el mismo hubiese tenido facultades de administración, disposición o dirección de la sociedad. Facultades que quedaron acreditadas que fueron llevadas a cabo única y exclusivamente por el socio que cometió el delito. Además también se acreditó que el otro socio no había obtenido beneficio alguno de la sociedad. 

En este punto se ha producido una sustitución del principio de la denominada culpa «in vigilando», que exigía que existiese una cierta culpa por parte de la persona que se le consideraba responsable civil subsidiario, por la Teoría de la creación del riesgo (que es la que actualmente aplica el Tribunal Supremo), según la cual es responsable del hecho ajeno quien ha organizado el servicio o función donde se ha generado el riesgo y la persona responsable del delito forma parte del mismo y depende funcionalmente del primero.

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¿Qué tengo que hacer para instalar un toldo?

 

  La instalación de toldos en la fachada es una de las situaciones más comunes que se dan en una Comunidad de Propietarios.

 

   En el supuesto de querer instalar un toldo, ¿es necesario contar con el permiso de la Comunidad?

 
A la hora de instalar un toldo lo primero que hay que tener en cuenta es si esta situación está o no contemplada en los Estatutos de la Comunidad.
En el caso de no estar regulada ni en los Estatutos, ni en norma interna alguna, habrá que atender a lo recogido en la Ley de Propiedad Horizontal donde se regula las obligaciones de los propietarios de cada piso o local en un edificio en régimen de comunidad/propiedad horizontal. 
 
Y en concreto esta ley establece la prohibición de que los propietarios de elementos privativos puedan realizar actuaciones que conlleven la alteración de la configuración exterior del edificio sin contar con la debida autorización de la Comunidad.
Por alteración de la configuración exterior del edificio se debe entender no solo la alteración de la estructura del edificio sino que también la alteración de la estética del mismo, es decir, la alteración que se produce cuando se instala un toldo en la fachada de un edificio.
Por tanto, para poder instalar un toldo si es necesario contar con el permisode la Comunidad de Propietarios.
Y, ¿puedo poner el toldo que yo quiera?No, tal decisión también deberá ser votada en junta.
La configuración o características del toldo (modelo, color, dimensiones, etc.) deben ser idénticas a las de los demás toldos colocados en el edificio, en caso de existir, para así mantener una estética uniforme y acorde al entorno.