¿Quién es responsable de los daños que aparecen en un edificio?

Si en un edificio aparecen daños o defectos constructivos es fundamental saber quién o quiénes responden de los mismos para poder reclamar la reparación o el importe de una indemnización económica para arreglar tales daños o defectos.

Según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responden frente a los propietarios o terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos. Así nos encontramos con las siguientes figuras: 


 El promotor, que es aquella persona que decide, impulsa, programa y financia la obra de la edificación.

 El contratista, que es la persona que contrata con el promotor la realización de toda o parte de la obra.


El subcontratista, que es la persona que contrata con el contratista para realizar una parte de los trabajos de la obra.

El arquitecto, que es la persona que planifica y desarrolla los diseños para la construcción del edificio.

El aparejador, que es la persona que se encarga de controlar la buena ejecución de los trabajos diseñados por el arquitecto.

El constructor, que es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar la obra con sujeción al proyecto y al contrato.

Pero, ¿responden todos los agentes individualmente o de forma solidaria? Es  doctrina del Tribunal Supremo que sólo responderán de forma solidaria cuando no se pueda concretar sus efectivas responsabilidades. En caso contrario será responsable el que se determine que es el responsable del daño o defecto.
Y, ¿durante cuanto tiempo responden? El tiempo para poder reclamar dependerá del tipo de deficiencia. 

a).- 15 años para reclamar al contratista si un edificio se arruinase como consecuencia de una falta del contratista a las condiciones del contrato.

b).- 10 años para los defectos estructurales (cimientos, vigas, soportes, forjados, muros de carga, etc.).

c).- 3 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

d).- 1 año sólo para reclamar al constructor por los daños materiales por vicios o defectos en ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

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Notas simples del Registro de la Propiedad: ¿para qué y cómo solicitarlas?

Son muchas las ocasiones en las que nos vemos obligados a solicitaruna nota simpleen el Registro de la Propiedad, bien sea para realizar un determinado trámite ante la Administración Pública, para localizar al propietario de una finca o para obtener información sobre la descripción o derechos y cargas de un inmueble.
La nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedaden el que se encuentra inscrita la finca, y donde básicamente se nos informará, de forma sucinta, sobre tres aspectos del inmueble:
1.- Descripción del inmueble:
  • tipo de finca (solar, vivienda, garaje, local comercial,…).
  • descripción física de la finca donde se especifica el número de metros cuadrados, los linderos y su referencia catastral, así como el idufir. También aparecerá para el caso de pertenecer a una Comunidad de Propietarios, la participación en los elementos comunes de la misma.
2.- La titularidad de la finca.
Se identificará al propietario o propietarios, en este último caso se especificará el porcentaje de copropiedad.
Además en el caso de que la propiedad se divida entre nuda propiedad y usufructo, se indicará el nombre del usufructuario y si es temporal o vitalicio el usufructo.
También nos informará de como se ha adquirido la condición de propietario.
3.Los derechos y cargas que existan sobre el inmueble.
En este apartado nos encontraremos si existe o no alguna limitación al uso o propiedad de la finca, es decir, si existe por ejemplo hipoteca, servidumbre, etc.
A continuación se nos dará información complementaria que no supone una limitación a nuestros derechos sobre la finca y que tiene como función avisarnos de que esa información nos puede afectar, como por ejemplo si existe algún embargo o demanda que afecte a la finca.
Las notas simples pueden ser solicitadas por cualquier persona, ya que el Registro de la Propiedad tienen carácter público.
La solicitud de la nota simplese puede hacer en soporte papelacudiendo al Registro de la Propiedad correspondiente, o bien a través de internet.
Para realizar la solicitud será necesario conocer unos datos mínimos, disponiendo el interesado de cuatro opciones de solicitud:
a).- Por titular o propietario finca: indicaremos el nombre completo o parcial del titular, o su Documento Nacional de Identidad.
b).- Por datos registrales: en este supuesto indicaremos el municipio, y número registral de la finca.
c).- Por IDUFIR(siglas de identificador único de finca registral).
d).- Por otros datos: será necesario indicar la localización de la finca en un determinado municipio.
Por último, indicar que hay que tener en cuenta que el valor de las notas simpleses meramente informativo de los datos que tiene el Registro de la Propiedad, y que en ningún caso da fe de esos datos que se nos aportan. Para estos supuestos será necesario solicitar al Registro de la Propiedad una Certificación Registral.
 
 

¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar una vivienda? (parte I).

 
   La compraventa de una vivienda es una de las decisiones con más trascendencia que se toman a lo largo de la vida de una persona. Por ello es de gran importancia tener claro cuáles son los pasos a seguir para hacer efectiva dicha compra.
  A continuación expondré cuales son los TRÁMITES PREVIOSde la compraventa de la vivienda.
1.- Será necesario conocer el estado de las cargas de la vivienda. Para ello, habrá que solicitar dicha información (que debe estar actualizada a la misma fecha de formalizar la Escritura Pública de Compraventa) al Registro de la Propiedad a través de cualquiera de las siguientes maneras.

a) Nota simple informativa, donde se recogen diferentes datos descriptivos de la vivienda, así como si tiene hipotecas o algún embargo.
b) Certificación del dominio y cargas, que tiene un contenido más amplio que la anterior y permite acreditar en juicio la libertad o gravámenes de una finca.
c) Solicitar un informe escritodel registrador acerca de la situación registral de la vivienda.
d) Solicitar un asesoramiento verbaldel registrador.
2.- Además deinformarse sobre la situación de la vivienda en el Registro,es necesario que se nos proporcione una serie de documentación complementaria.
a)Si se trata de una vivienda de segunda mano, es importante tener una copia autorizada de la escritura públicaen la que se formalizó su adquisición.
 
b)Para saber si la vivienda está o no al corriente de pago de las cuotas de la comunidad es conveniente solicitar una Certificación del Presidente o Administrador de la Comunidad.
El Administrador también nos podrá informar de los estatutos o normas internas de la comunidad.
c)Comprobar en el Ayuntamiento si está al corriente de pago del recibo del IBI, o bien solicitar al actual propietario el último recibo del IBI.
d)Manifestación en documento público de que no existe constituido un alquilersobre la vivienda.
e)Comprobar en el Ayuntamiento si está proyectado algún plan que afecte a la calificación urbanísticadel inmueble.
3.-Para el supuesto de comprar una vivienda que no sea de segunda mano (vivienda de obra nueva) será necesario recabar del promotor una serie de documentación como por ejemplo los datos de inscripción de la empresa en el Registro Mercantil, los planos de la vivienda y su descripción, copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, etc.), o una memoria de las calidades.
   Además en este tipo de casos de vivienda de obra nueva, si la misma está ya construida es necesario comprobar en el Registro de la Propiedad que la finca está debidamente registrada, que el que la vende es el propietario o titular registral y que sobre la misma no existe carga alguna.
4.-Es importante tener en cuenta que todos los datos que el vendedor o promotor mencionen en la publicidad son vinculantes, y por tanto el comprador tiene derecho a exigirlos. Por ello se debe conservar toda la documentación relativa a la publicidadcomo folletos o anuncios.
5.- Otra cuestión fundamental es la relativa alcontrato de arras.
   Antes de la firma de la Escritura Pública de compraventa ante el Notario, es habitual que las partes celebren un contrato de arras que supone la entrega de una señal por parte del comprador al vendedor y el compromiso de éste último de no vender el inmueble.
   La cantidad que se entrega al vendedor varía según se pacte en cada caso, y se trata de una cantidad entregada como parte del precio de la vivienda.
   En este contrato puede pactarse que en el caso de que se produzca un incumplimiento por parte del comprador, el mismo perderá la cantidad entregada, y si por el contrario es el vendedor quien incumple, éste le debe devolver al comprador el doble de la cantidad que le entregó en concepto de señal.