Modificación cuotas de participación en una Comunidad de Propietarios.

 
1.- Introducción.
 

   Toda Comunidad de propietarios que está constituida en régimen

de propiedad horizontal, atribuye a cada piso/local que forman parte de la misma una cuota de participación en los gastos.


  La cuota de participación es una expresión numérica referido a cada piso o local que compone el edificio que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total.
 
   Esta cuota será fijada en el Título Constitutivo. En primer lugar se fijará por el propietario único del edificio, al iniciar su venta por pisos, en el momento de formalizar la Escritura Pública de Obra Nueva y División Horizontal.

   Posteriormente esta cuota de participación puede ser modificada por acuerdo unánime de todos los propietarios existentes, que representen el total de las cuotas de participación.
   Para el caso de que este acuerdo no se pueda adoptar por existir la oposición de uno o varios propietarios existe la vía del laudo arbitral o el procedimiento judicial ordinario.
   En este último supuesto, el interesado en modificar la cuota de participación deberá demandar a la Comunidad, así como a todos los comuneros, pues el cambio en el coeficiente de participación afecta directamente al derecho de propiedad de cada uno de ellos (STS de 5 de febrero de 2004).
   Para la determinación de la cuota se tendrán en cuenta distintos criterios; la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
2.- Unanimidad en la modificación de las cuotas de participación.
   Como acabo de exponer, una vezque está fijada la cuota de participación, la misma puede ser modificada, pero para ello es necesario que exista unanimidad. Ello se desprende de lo recogido en el art. 17.6 LPH:
 
 “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietariosque, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
 
   Además es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que la cuota de participación en los gastos comunes recogida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios.
 
    En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de febrero de 2012, Sentencia dictada en el procedimiento Nº Recurso 86/2012, establece: 
 
 “La ratio decidendi [razón decisoria] de la sentencia se centra en que, tras examinar los acuerdos que se impugnan, se concluye que en ellos se imputan gastos comunes de una manera absolutamente discrecional, implicando una alteración al régimen de cuotas de participación fijado, lo que supone una modificación estatutaria que exige la unanimidad para su validez. Esta exigencia es conforme con la jurisprudencia de esta Sala que ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios (STS 30 de abril de 2010 [RC n.º 2569/2005).
 
  La Dirección General de los Registros y el Notariado se ha pronunciado al respecto (Resolución 27/12/2010) haciendo una distinción entre la modificación de la cuota que afecte al contenido esencial del derecho de dominio, en cuyo caso habrá de realizarse la modificación con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, y la modificación de la cuota que supone una alteración en la contribución a los gastos comunes.
 
 
3.- Contribución a los gastos distinta a la fijada en el Título Constitutivo. 
 
   En algunas Comunidades se da el caso de que se lleva a cabo una distribución de los gastos no acorde con la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo. 
 
   En estos supuestos, donde de forma tácita la Comunidad durante un periodo de tiempo ha aceptado un sistema de contribución a los gastos diferente al fijado en el Título, si se quiere volver hacia atrás y recuperar la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo no será necesario la unanimidad, bastará con un acuerdo adoptado por mayoría.
 
    Así lo recoge el Tribunal Supremo en la Sentencia de 6 de febrero de 2014, donde dice:
 
 “el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a lo previsto en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título constitutivo, sino precisamente la aplicación del mismo.
 
 
 
   En definitiva, cuando una persona compra un piso o local con una cuota de participación fijada en el Título Constitutivo de la Comunidad, si posteriormente considera que la misma no es correcta, podrá modificarse si existe acuerdo de los propietarios, o en caso negativo el interesado tendrá que acudir al laudo arbitral o vía judicial para intentar dicha modificación.
 

Nacionalidad española: modos de adquisición (parte I).

     Los modos de adquisición de la nacionalidad española son los siguientes: residencia, carta de naturaleza, origen, posesión de Estado y opción.
 
      En este artículo me centraré en la nacionalidad por residencia.
 
   Esta forma de adquirir la nacionalidad española tiene como requisito indispensable el residir en España durante un periodo de tiempo determinado. En concreto se exige por regla general residir 10 años de forma legal, continuada e inmediatamente anterior a la petición. Este periodo se reduce en tres supuestos:
 
  • Para las personas que tengan la condición de refugiado se exige 5 años de residencia.
  • Para los nacionales de países iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial, Portugal o personas de origen sefardí se exige 2 años de residencia.
  • Y finalmente se exige 1 año para los siguientes supuestos:

a) personas que hayan nacido en territorio español.
b) viudo/a de español/a.
c) el que lleve casado un año con un español/a.
d) para la persona que no ejerció debidamente su derecho a adquirir la nacionalidad española por opción.
e) el que haya estado sujeto legalmente a la tutela, guardia o acogimiento de un ciudadano o institución españoles durante dos años consecutivos.
f) la persona que ha nacido fuera de España, de padre o madre (nacidos también fuera de España), abuelo o abuela, siempre que todos ellos originariamente hubieran sido españoles.
 
   Indicar con respecto al requisito de residir de forma legal, continuada e inmediatamente anterior a la petición, que el Tribunal Supremo (STS 1 de junio de 2010) hace una interpretación flexible del mismo, determinando que si se puede tener una ausencia continuada de España siempre y cuando esté justificada por motivos de trabajo, estudios u otros similares que no alteren la vinculación con el territorio nacional.
 
   Para solicitar la nacionalidad española hay que presentar un modelo de solicitud en el Registro Civil de su domicilio, acompañándola de una serie de documentación: tarjeta identificativa de extranjero, pasaporte, certificado de empadronamiento, certificado de nacimiento, certificado de antecedentes penales y medios de vida para residir en España, además de la documentación que se requerirá en cada caso.
 
 
 
    También será necesario para la concesión de la nacionalidad española que el ciudadano acredite buena conducta cívica y suficiente grado de integración en la sociedad española.
 
   Con respecto a la buena conducta cívica, señalar que de la jurisprudencia del Tribunal Supremo se desprende que el hecho de que la persona carezca de antecedentes penales no supone que tenga una buena conducta cívica, y que el tenerlos no implica automáticamente que se carece de tal conducta.
 
   Así por ejemplo, en la STS de 28 de noviembre de 2011 se deniega la nacionalidad a una persona que carece de antecedente penales pero que fue sancionado administrativamente por posesión de estupefacientes. Considera el Tribunal Supremo que «La tenencia por parte del actor de sustancias estupefacientes, de forma reiterada en el tiempo, aun cuando no haya terminado con pronunciamiento condenatorio, es claramente expresiva de una ausencia de buena conducta cívica…”
 
    En la actualidad son los encargados de los registros civiles quienes a través de entrevistas con el interesado, así como con testigos, examinan el grado de integración de la persona en la sociedad española.
 
   Recientemente, el Ministro de Justicia Alberto Ruiz Gallardón,ha anunciado la introducción de “criterios objetivos” en la pruebas de integración necesarias para adquirir la nacionalidad española. El objetivo de esta reforma es evitar la discrecionalidad con la que se realizan estas pruebas por parte de los encargados de los Registros Civiles.

    Entre los requisitos que se prevén destaca una prueba de castellano para la cual se ha recurrido al Instituto Cervantes. De esta prueba estarán exentos aquellas personas originarias de países en los que el español sea la lengua oficial y además los menores que estén escolarizados en España.

   También se elaborará un manual sobre el cual los solicitantes serán evaluados para valorar su grado de integración y conocimiento de la cultura española.

 

 
   En el caso de que se conceda la nacionalidad española, el interesado cuenta con 180 días desde la comunicación de la concesión para realizar los trámites posteriores en el Registro Civil donde presentó su solicitud.
 
 

Reforma de la Ley de Tráfico.

El pasado viernes, día 9 de mayo, ha entrado en vigor la reforma de la Ley de Tráfico y Seguridad Vial.
       En ella se incluye importantes novedades en materia de seguridad vial, regulando nuevas infracciones y modificando las ya existentes.
 
        Esta reforma que pretende aumentar la seguridad de los usuarios de las vías, y en especial la de los más débiles, supone un endurecimiento de las sanciones  de aquellas conductas más peligrosas.
 
       A continuación expondré aquellas reformas más importantes que afectan a la vida diaria de los usuarios de las carreteras.
A) Alcohol y drogas:
   – Se mantiene la multa de 500 euros por consumo de alcohol, pero se aumenta hasta 1.000 euros cuando el conductor supere el doble de la tasa permitida o sea reincidente por haber dado positivo en el último año.
   – Se prohíbe circular con presencia de drogas en el organismo, y se establece una multa de 1.000 euros para estos casos.
 
  A tal efecto, no se considerarán drogas aquellas sustancias que se utilicen bajo prescripción médica y con una finalidad terapéutica, siempre y cuando se esté en condiciones óptimas para conducir.
    – Se establece la obligación de todos los usuarios de la vía de someterse a las pruebas de detección de alcohol y drogas, cuando se hallen implicados en un accidente de tráfico o hayan cometido una infracción.
B) Velocidad:
    – El límite máximo de velocidad sigue siendo 120 Km/h, pero se deja abierta una puerta a un posible aumento de la velocidad a 130 Km/h en determinadas carreteras o circunstancias, así como a la creación de zonas de 20 y 30 en las ciudades.
    Todo ello no será posible hasta que se apruebe el Reglamento.
  – Se prohíbe los usos de mecanismos de detección de radares o cinemómetros.
C) Bicicletas:
  – Las bicicletas podrán circular por debajo de la velocidad mínima establecida.
   – Se podrá realizar un adelantamiento a un ciclista siempre que se guarde una anchura de seguridad de al menos 1,5 metros y que no se ponga en peligro al ciclista, incluidos los que circulen en sentido contrario.
 
  Se permite para realizar los adelantamientos ocupar parte o la totalidad del carril contiguo o contrario.
  – Será obligatorio para todos los ciclistas llevar casco en carretera, y en el caso de circular por ciudad sólo estarán obligados los menores de 16 años.
D) Atropello animales:
    – El conductor será responsable del atropello de un animal de caza, salvo que el siniestro sea consecuencia de una acción de caza colectiva de una especie de caza mayor llevada a cabo en el mismo día de la cacería o en las 12 horas antes del atropello.
    – También podrá ser responsable la Administración titular de la vía pública si no ha reparado la valla de cerramiento en plazo o por no  disponer  de la señalización específica de animales sueltos en tramos con alta accidentalidad por colisión de vehículos con los mismos.
E) Nuevas causas de inmovilización:
   – Circular incumpliendo las condiciones de la autorización que habilita su circulación.
    – No utilizar el dispositivo de retención infantil adecuado.
   – Conducir un vehículo para el que se exige permiso de las clases C o D, careciendo de la autorización.
F) Extranjeros:
   – Se obliga a matricular definitivamente en España los vehículos que se destinen a ser utilizados en territorio español por residentes en España o por los titulares de establecimientos en España.
 
   Para ello es necesario regular reglamentariamente aquellos aspectos que permitan su aplicación.
 
  – Se regula el procedimiento de intercambio transfronterizo de información sobre infracciones de tráfico cuando se cometan con un vehículo matriculado en un Estado miembro de la Unión Europeadistinto  de aquél en el que se cometió la infracción.
G) Nuevas infracciones:
   – Se prohíbe realizar obras en la vía si previamente  no se ha puesto en conocimiento de la autoridad responsable de la gestión del tráfico. 
   – Circular con un vehículo cuya carga ha caído a la vía, por su mal acondicionamiento, creando grave peligro a los demás usuarios.
   – Circular incumpliendo las condiciones de autorización administrativa.
H) Otros cambios:
   – Tienen prioridad de paso las grúasque acudan a realizar un servicio de auxilio en carretera.
   – Se permite en vías urbanas la parada o estacionamiento de las grúas de auxilio en carretera por el tiempo indispensable siempre que no se cree un peligro. 
  – Se permite no parar e identificar al conductor cuando el agente denunciante se encuentre realizando labores de vigilancia y control de tráfico y carezca de medios para proceder a la persecución del vehículo.
  – Aumenta el plazo de 15 a20 días para formular alegaciones y pagar de forma voluntaria las multas.
  – Se prohíbe dar de baja definitiva por traslado a otros países, a vehículos que no cumplan los requisitos de seguridad y medioambientales que se establezcan reglamentariamente.

Preferentes, un problema que sigue latente.

El problema de las preferentes continúa en el año 2014 latente en los Juzgados de toda España, donde la mayoría de los afectados está obteniendo Sentencias favorables que condenan a las Entidades emisoras a la devolución del capital invertido.

A pesar de tratarse de un producto complejo, de difícil comprensión, donde la rentabilidad no está asegurada pues está condicionada a que la entidad emisora obtenga beneficios, y de ser un producto de alto riesgo que puede llevar aparejada la pérdida total del capital invertido, son muchos los pequeños ahorradores que se han visto atrapados en este producto.

Con esta descripción de las preferentes se puede afirmar que son un producto que no se puede considerar adecuado para el ciudadano ahorrador que busca un producto conservador y seguro.

Fue tras la quiebra de Lehman Brothers, y posterior crisis de la banca, cuando las entidades financieras vieron en la venta de preferentes una forma barata de encontrar financiación.

Pero, ¿qué sucedió para que un producto tan complejo entrara por los ojos de los pequeños ahorradores? Desde mi punto de vista, son dos los motivos que hicieron atraparse en este producto a los pequeños inversores.

Por un lado, la utilización de una terminologíaque puede considerarse “engañosa”. Nos encontramos con el término “preferente”, que se refiere a que en el caso de que la entidad emisora quebrase, los tenedores de las preferentes cobrarían antes que los accionistas, pues se encuentran en el orden de prelación de créditos por delante. Pero ello no asegura el cobro del capital invertido, ya que en ese orden de prelación, anterior a los preferentistas (y por tanto cobran antes) están los demás acreedores de la entidad emisora.

Por ello, las posibilidades de poder el inversor recuperar el dinero en caso de quiebra de la entidad emisora serían casi nulas, a pesar de lo que el término “preferente” puede hacer pensar a la gente.

Y por otro lado nos encontramos con una alta rentabilidad, en muchos casos los intereses que se ofrecían por las preferentes eran muy superiores a los que se ofrecían para los depósitos con una rentabilidad fija; esto es, a lo que se ofrecía por ejemplo por un depósito a plazo fijo que era lo que la mayor parte de los preferentistas tenían invertido hasta ese momento.

A estos dos motivos habría que añadir otro más, en el que se han basado distintas sentencias de los Juzgados de toda España para dar la razón a los preferentistas, y es la mala praxisde las entidades emisoras a la hora de informar sobre este producto.

Es una obligación de la Entidad Financiera la de dar información completa, concreta, detallada, precisa y adecuada de las características esenciales y riesgos de las participaciones preferentes, así como realizar el test de idoneidady/oel test de conveniencia.

Pues bien, se han dado muchos casos en los que los particulares no han sido objeto de dicha información, y tampoco se les ha realizado los test, o si se han hecho no ha sido adecuadamente. Incluso aseguran muchos inversores que se les informóde forma incorrectacon afirmaciones como “puedes recuperar el dinero invertido en cualquier momento”.

Se da la circunstancia de un aprovechamiento de las entidades emisoras de la confianza que tenían depositada muchos clientes particulares en los trabajadores de las entidades debido a la relación personal que existía con los mismos, así como a la confianza que se había generado durante años.

Por suerte para la mayoría de las personas preferentistas que han reclamado su dinero ante los tribunales de justicia se están encontrando con una respuesta positiva de los Juzgados, y por tanto están recuperando su dinero.

Recientemente se ha abiertola puerta a una posible reclamación del daño moral, tras la Sentencia dictada el pasado mes de abril por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander en la que se condena a Liberbank a devolver el dinero invertido por una cliente, y además al pago de los daños moralescausados a la misma por los años de incertidumbre sobre el destino de su dinero.